Наскільки вигідно купувати квартиру під здачу?

Багато свято впевнені, що найкраща інвестиція - квартира. Насправді, це далеко не завжди так. Справа як завжди в тому, що співгромадяни не дуже добре вміють рахувати гроші. Але їх можна зрозуміти, до недавнього часу ціни на нерухомість стрімко росли, та й аргумент “квартира завжди залишиться дітям” звучить досить переконливо. Спробуємо розібратися, як насправді слід підходити до інвестування в житлову нерухомість. Заздалегідь хочу застерегти, що ми не розглядаємо тут професіоналів на ринку нерухомості, для яких це робота, а говоримо про звичайних людей, у яких основний дохід з інших джерел.

наскільки вигідно купувати квартиру під здачу?

Нерухомість як актив

Отже, давайте розглянемо характеристики житлової нерухомості, як об’єкта інвестицій в порівнянні з торгуються на біржі акціями і облігаціями:

1. Нерухомість - актив дорогою. Вартість навіть найдешевшої квартири в багатьох регіонах порівнянна з десятком середніх річних зарплат. У цьому сенсі, вона набагато гірше більшості акцій і облігацій, які стоять зазвичай близько тисячі рублів за лот. 👎

2. Нерухомість - актив мало ліквідний. У разі необхідності, продати квартиру швидко можна тільки з дуже великим дисконтом, а чекати “свого” ціни можна і рік і більше. У цьому сенсі, вона сильно програє акціями та облігаціями, які можна продати за день. 👎

3. Нерухомість - актив надійний. Дійсно, якщо всі документи оформлені правильно, то втратити квартиру практично неможливо. У цьому сенсі вона надійніше багатьох акцій та облігацій, адже банкрутства компаній у нас не рідкість. 👍

4. Нерухомість - актив неоподатковуваний. Податок останнім часом зростає, і він пропорційний вартості вкладень. Володіння акціями і облігаціями в Росії податком не обкладається. 👎

5. Нерухомість - актив, здатний приносити дохід при вдалому збігу обставин. У цьому сенсі він подібний до облігаціях і дивідендним акціях. 👌

6. Нерухомість - актив з малої волатильністю, тобто її вартість змінюється досить повільно. Однак, це не означає, що вона не змінюється зовсім, або весь час зростає. Облігації надійних компаній або федерального позики, наприклад, теж мало змінюють свою ціну. 👌

З вищенаведеного порівняння можна зробити висновок, що сама по собі нерухомість володіє якимись незаперечними перевагами перед іншими активами. Тому, при виборі, куди вкласти досить велику суму, слід керуватися особистими уподобаннями і міркуваннями прибутковості.

Прибутковість вкладень в нерухомість

Прибутковість вкладень в надійні російські облігації в даний момент становить близько 8% річних, а прибутковість вкладення в диверсифікований портфель акцій (індекс ММВБ) дає близько 16% річних. Прибутковість вкладень в квартиру складається з двох компонент: зміни її вартості і рентного доходу. На жаль, багато хто схильний перебільшувати як першу, так і другу складові.

Вартість

індекс вартості московського житла, взято з з irn.ru

Індекс вартості московського житла, взято з з irn. ru

Наприклад, за останні п’ять років вартість квадратного метра в Москві в рублях практично не змінилася. Мало того, заклинання “нерухомість тільки дорожчає” теж не мають підстав, наприклад з березня 2015 по січень 2019 р ціна впала з 205 тисяч до 175 тисяч рублів за квадратний метр, тобто на 14%. Так, поки наш ринок не знав по справжньому довгих цінових провалів, але нерозумно вважати, що вони в принципі неможливі, адже “людям завжди потрібно десь жити”. Достатньо ознайомитися з історією ринку нерухомості в Японії, який вже 30 років не може досягти максимумів 1990-их.

Світова практика показує, що в середньому зростання вартості нерухомості відповідає інфляції. Спеціально зауважу, що в середньому по ринку, а не зростання вартості окремих об’єктів. Вони можуть як дорожчати, так і дешевшати дуже значно. Але з огляду на дорожнечу таких вкладень, диверсифікація ризиків тут практично неможлива. Класичний приклад ризику: ви купили квартиру в районі, де повинні були побудувати метро, ​​природно дорожче, а ось метро все не будують і не будують, і ось ваші очікування щодо зростання ціни не виправдовуються, а ваші вкладення злегка з’їдає інфляція.

Рентний дохід

Подивимося тепер, який же рентний дохід. Відразу хочу обмовитися, що в Россі оренда нерухомості - досить нервове заняття, яке в багатьох випадках вимагає від вас постійних турбот і витрат, на відміну від вкладень в облігації або акції. Орендар може з’їхати, житло періодично треба ремонтувати, простої при здачі можуть бути великі, і інше. Знову ж таки, потрібно зауважити, що незважаючи на те що поки більшість орендодавців податок з доходу просто не платять, хоча це і незаконно, є деякі ознаки, що ця ситуація незабаром почне змінюватися.

оголошення про здачу житла, взято з zhel.ru

Оголошення про здачу житла, взято з zhel. ru

Відкинемо проте всі сумніви, і оцінимо рентний дохід від нерухомості по верхній планці. Уявімо, що ми купили двокімнатну на околиці Москви і здаємо її весь час зовсім без простою. Орендарі у нас мега-акуратні, та ще й ремонт роблять за свій рахунок, ну і податок ми природно не платимо. Вартість подібних квартир близько 5,6 млн. Рублів, а здаються вони приблизно за 25 тисяч на місяць. Тоді за рік виходить 300 тисяч рублів. Прибутковість, як не складно порахувати, становить 5,3% річних. Те-є навіть нижче банківського депозиту в надійному банку, не кажучи вже про облігації та акції.

Висновки

Які ж висновки можна зробити з вищесказаного? Мені здається, що інвестиції в нерухомість не так вже й вигідні, як може здатися. А їх популярність багато в чому обумовлена ​​тим, що по-перше, у відносно недавньому минулому вибухового зростання вони дійсно були вигідні, а по-друге, більшість людей просто недостатньо знайомі з наявними фінансовими інструментами, і не вміють рахувати прибутковість своїх вкладень. Насправді, на даний момент в великих містах для нерухомості вона не така вже й велика. А щодо “залишу квартиру онукам”, як правило онуки захочуть жити зовсім не там і не так, як ви думаєте зараз.

Чи не краще не купувати їм непотрібну квартиру, а вкласти гроші правильно, і потім вони зможуть купити собі те, що захочуть і де захочуть? У будь-якому випадку, вирішувати вам. Я б тільки рекомендував робити рішення на основі розуму, а не емоцій. І ніколи не завадить підвищити свою фінансову грамотність.

А я спробую вам в цьому допомогти. Натисніть 👍 внизу, і підпишіться на ресурс. Також буду радий вашим коментарям. І нехай ваші грошові дерева ростуть і дають чудові плоди, які будуть радувати вас і ваших близьких 🤑



ЩЕ ПОЧИТАТИ